Первинний ринок (новобудови): Станом на літо 2025 року ціни на нове житло залишаються високими, особливо у відносно безпечних регіонах. Наприклад, середня вартість квадратного метра в новобудовах Львова становить близько $1 330/м², що навіть трохи вище, ніж у Києві (~$1 280/м²). Для порівняння, у західних обласних центрах, таких як Ужгород, ціна наближається до $1 150/м², тоді як у прифронтових містах вона значно нижча (наприклад, у Харкові лише ~$670/м²). В результаті повномасштабної війни західні області стали найдорожчими: від початку війни ціни там зросли на десятки відсотків (зокрема, порівняно з березнем 2021 року новобудови подорожчали на ~66% у Львові та 98% в Івано-Франківську). У столиці ж ціни утримуються на довоєнно високому рівні, але темпи їхнього зростання дещо сповільнились через зниження платоспроможного попиту. Для орієнтиру в національному масштабі: за даними OLX, середня ціна квартири в новобудові по Україні наприкінці 2024 року становила ~2,3 млн грн, а приватного будинку (у сільській місцевості) – близько 2,6 млн грн. За оцінками ГІС «Увекон», середня ціна приватного будинку в країні на початку 2025 року була ~$729 за м² (≈30,5 тис. грн), що на 7,5% більше у доларах (+16,7% в гривні) проти минулого року. Це свідчить, що навіть сегмент індивідуальних будинків демонструє зростання вартості попри війну.

Вторинний ринок (готове житло): На ринку перепродажу житла ціни також поступово підвищуються, хоч і більш стримано. Київ залишається найдорожчим: середня вартість однокімнатної квартири у столиці нині становить близько $60–63 тис. (≈2,2–2,3 млн грн). Водночас у Львові аналогічне житло вже оцінюється дорожче – близько $65 тис. за 1-кімнатну квартиру, що на ~5% більше, ніж торік. Таким чином, Львівщина фактично наздогнала і випередила столицю за цінами на малогабаритне житло, відображаючи високий попит у відносно безпечному регіоні. Для інших міст заходу типові ціни на «вторинку» нижчі (наприклад, в Івано-Франківську ~$38 тис. за однокімнатну), але все одно істотно зросли від довоєнних рівнів. У центральних регіонах (Дніпро, Одеса тощо) ціни тримаються на середньому рівні: наприклад, однокімнатка в Одесі ~$40 тис., у Дніпрі – $33 тис.. Схід та південь України, навпаки, залишаються найдешевшими через близькість бойових дій: у прифронтовому Харкові однокімнатну квартиру можна придбати за ~$20–21 тис. (близько 750 тис. грн), що на 10–11% дешевше, ніж рік тому. На окупованих та прифронтових територіях ринок фактично паралізований – угоди майже не проводяться, а ціни пропозиції значно впали до історичних мінімумів.

Динаміка цін за останні 12 місяців

Протягом останнього року (літо 2024 – літо 2025) житлова нерухомість в Україні дорожчала номінально, хоча реальне зростання (з урахуванням інфляції) було помірним. За офіційними даними Держстату, у IV кварталі 2024 року ціни на житло зросли на ~15,7% рік до року на первинному ринку та на ~11,9% на вторинному. Оскільки інфляція за підсумками 2024 року склала близько 12%, реальне подорожчання новобудов становило лише ~3% (вище рівня інфляції), тоді як «вторинка» фактично стагнувала в реальному вимірі (майже 0% з поправкою на інфляцію). Подібна картина спостерігалась і протягом початку 2025 року: за даними OLX, середня ціна квартири у новобудові зросла на 8,5% від початку 2024 року до кінця осені, тоді як на вторинному ринку – на 4,4%.

Війна спричинила регіональну поляризацію ринку: ціни в західних і частково центральних областях суттєво зросли, тоді як у прифронтових регіонах падали або завмерли. За даними порталу ЛУН, у першій половині 2024 року лідерами зростання вартості стали західні області: наприклад, у Рівному середня ціна на новобудови підскочила на +8% за 6 місяців (до ~$920/м²), в Ужгороді – на +6% (до ~$1170/м²). Подібне підвищення було і в Центральній Україні (Черкаси +6% тощо). Натомість у небезпечних регіонах відзначалося зниження: Запоріжжя показало –15% за той самий період, Кропивницький –10%, Харків –4%. На вторинному ринку тенденції аналогічні: скажімо, квартири у тому ж Рівному подорожчали приблизно на +14% за рік, тоді як у Львові на 5%, в Ужгороді та Івано-Франківську – на ~3%. У прифронтових областях вторинне житло дешевшало приблизно такими ж темпами, що й первинка. В підсумку, як відзначає профільне видання, війна перекроїла карту цін: зараз маємо «дорогий Захід і дешевий Схід», причому ціни квартир на сході країни впали до рівнів, яких не було навіть перед війною.

Помітно змінилася і структура попиту. Хоч загальний обсяг угод ще далекий від довоєнного (кількість угод купівлі-продажу у 2024 році була на ~45% меншою, ніж у 2021-му), ринок поступово оживає. У 2024 році кількість транзакцій з житлом зросла на 3,3% проти 2023 року, особливо пожвавився попит у другій половині року. Найактивнішим лишається Київ та область (сукупно ~48 тис. угод у 2024 р., +6% рік до року). Західні області (як-от Львівщина) теж мали значні обсяги продажів, хоча подекуди число угод навіть дещо зменшилось порівняно з 2023 роком – це може пояснюватися дефіцитом пропозиції або очікуваннями продавців. Натомість у східних та південних регіонах активність мінімальна; ринок там фактично “заморожений” воєнними ризиками.

Ключові фактори, що впливають на ринок у 2025 році

• Воєнний фактор та міграція. Безпекова ситуація залишається визначальним чинником для ринку житла. Повномасштабна війна спричинила масштабні переміщення населення: мільйони людей виїхали за кордон або переїхали із прифронтових областей на Захід України. Це підтримує високий попит у відносно безпечних регіонах (Львівщина, Закарпаття, частина центральних областей), підштовхуючи там ціни вгору. Одночасно східні та південні ринки залишаються практично “замороженими” – покупці остерігаються інвестувати в житло на територіях під обстрілами, забудовники масово призупинили проєкти в небезпечних зонах. Як наслідок, інвестиційна активність і гроші сконцентровані головно у мирніших частинах країни. Таке територіальне розшарування яскраво видно по цінах: «фактор безпеки жене вгору ціни на житло там, де обстріли нерегулярні, а ППО працює ефективно; у прифронтових містах – зворотний тренд». Тобто зараз ринок має дорогий Захід + Київ та дешевий Схід + Південь. Надалі ситуація залежатиме від перебігу війни: якщо інтенсивність обстрілів зменшиться і фронт стабілізується чи відсунеться – це додасть оптимізму покупцям і може оживити ринок на раніше небезпечних територіях. Проте станом на 2025 рік покупці все ще обирають насамперед ті локації, де почуваються у безпеці. Більше того, зовнішня міграція (виїзд українців за кордон) теж впливає: багато власників житла, що тимчасово або постійно осіли за межами України, виставляють свої квартири на продаж або здають в оренду. За даними аналітиків, у Києві, Дніпрі, Одесі та інших великих містах поза зоною бойових дій пропозиція на вторинному ринку зросла частково через власників, які не повернулися в країну. Це дещо стримує зростання цін у центральних містах, на відміну від західних, де попит перевищує пропозицію (оскільки більшість населення залишилась і має довгострокові плани на місці).

• Інфляція та курс гривні. Висока інфляція в країні автоматично підвищує собівартість нерухомості. У 2024 році інфляція склала близько 12%, що значно здорожчало будівельні матеріали, роботи та логістику. За оцінками експертів, ціни на основні будматеріали піднялися на 35–45% порівняно з довоєнними рівнями – ці витрати закладаються у ціну квадратного метра. Так само зросла вартість робочої сили – через мобілізацію й міграцію будівельна галузь відчуває дефіцит кадрів, тож зарплати будівельників суттєво зросли. Ще один фактор – девальвація гривні. Хоч офіційний курс НБУ тривалий час був фіксований, у 2023–2024 рр. відбулося його коригування: ще влітку 2022 курс підняли до 36,6 грн/$, а надалі гривня поступово слабшала на готівковому ринку (у середині 2025 року долар коштує ~41 грн). У держбюджеті-2025 закладено середній курс 45 грн/$, тобто влада очікує подальшої девальвації. Для ринку житла це має прямий ефект, адже ціни на первинному ринку традиційно прив’язані до долара. Забудовники часто фіксують вартість квартир у еквіваленті USD, тому зі знеціненням гривні вони підвищують гривневі ціни. Саме так сталося у 2024-му: офіційний курс долара підняли, і середня ціна по країні у гривнях зросла на 16–17% при зростанні у доларах ~7–8%. Отже, девальвація гривні – один з головних драйверів подорожчання житла, і на 2025 рік ця тенденція збережеться. Якщо курс справді досягне ~45 грн/$, це само по собі додасть відчутних ~10–15% до цінників у гривні (без урахування інших факторів).

• Пропозиція та будівельна активність. Обмежена пропозиція нового житла – ще один чинник, що підтримує ціни. Через війну багато будівництв було припинено або відкладено, особливо в зоні ризику. Забудовники зіткнулися з величезними труднощами: висока собівартість, перебої з матеріалами, брак фінансування та робочих рук. Багато проєктів заморожено – зокрема, на сході та півдні країни будівництво нових черг фактично зупинилосьr. За словами експертів, девелопери часто не можуть завершити розпочаті об’єкти в небезпечних регіонах, тому нова пропозиція там відсутня. Натомість у відносно спокійних областях будівництво потроху відновлюється. Статистика свідчить про певне пожвавлення: так, у 2024 році в Україні ввели в експлуатацію 6,73 млн м² житла, що на +23,5% більше, ніж у 2023 році. Однак порівняно з довоєнним 2021 роком (майже 9 млн м²) це все ще помітно менше. Змінюється і географія будівництва – майже 39% всіх нових квадратних метрів, зданих у 2024-му, припали на західні області (у 2021 році їх частка була ~32%). Таким чином, забудовники активно зсувають діяльність на більш безпечний Захід, реагуючи на високий попит там. У центральних регіонах (зокрема, Київщина) теж ведеться багато будов, хоча темпи залежать від економічної ситуації. За даними аналітиків DIM.RIA, станом на травень 2025 року близько 77% відділів продажу новобудов по країні відновили роботу і ведуть реалізацію квартир. Нові проєкти запускаються обережно: у травні 2025 в Україні було здано лише 4 нових будинки (5 секцій) – два у Львівській області, по одному в Київській та Закарпатській. Найвищий відсоток завершених новобудов зараз у відносно тихих областях (наприклад, Рівненська – 62% всіх проєктів завершено). Обмежена пропозиція житла при відносно стабільному попиті створює підґрунтя для зростання цін. Там, де кількість продавців невелика, покупці змушені конкурувати за наявні варіанти. У багатьох містах вже зараз спостерігається дефіцит готового до заселення житла – цей сегмент користується найбільшим попитом у часи нестабільності. Відтак, у 2025 році дефіцит нових квартир (особливо в готових будинках) залишатиметься актуальним, допоки не запустяться масштабні програми відбудови та не прийдуть інвестиції у будівництво після війни.

• Іпотечні програми та державна підтримка. На тлі дорогих кредитів та зниження доходів населення державні іпотечні програми відіграють важливу роль у підтримці попиту. Головний драйвер – програма «єОселя», яка стартувала наприкінці 2022 року та надає певним категоріям громадян (військові, ВПО, медики, вчителі тощо) іпотеку під пільговий відсоток (3–7% річних). За рахунок компенсації державою частини ставок, ця програма дозволила тисячам сімей отримати кредит навіть за високих ринкових ставок. За даними експертів, 2024 року понад 8,5 тис. сімей скористалися програмою «єОселя», отримавши сумарно понад 14,6 млрд грн кредитів. У державному бюджеті на 2024–2025 роки фінансування програми розширили – на поточний рік уряд заклав ще 20 млрд грн, тож охочих придбати житло за підтримки держави побільшає. Аналітики відзначають, що «єОселя» пожвавила ринок вторинного житла навіть за умов дорогих кредитів, адже багато угод здійснюються саме за цією програмою. У 2025 році планується розширення «єОселя» на нові категорії позичальників, що ще підсилить попит (перш за все, на первинному ринку, бо значна частина кредитів спрямовується на купівлю нових квартир від забудовників). Крім того, держава запускає програми компенсації за втрачене житло: наприкінці 2024 року Верховна Рада ухвалила закон про виплату компенсацій ВПО за знищену нерухомість. Передбачається, що пріоритетне право на допомогу матимуть найвразливіші категорії переселенців (пенсіонери, сім’ї з малими дітьми тощо). Цей механізм ще тільки починає працювати, але потенційно у 2025–2026 роках такі компенсації можуть частково конвертуватися у новий попит на житло (люди отримуватимуть кошти чи сертифікати й купуватимуть квартири в безпечних регіонах замість втрачених домівок). Також варто згадати програму «єВідновлення» (виплати на ремонт пошкодженого житла) та міжнародні фонди відбудови – вони поки що мають обмежений масштаб, але надалі теж впливатимуть на ринок, стимулюючи реконструкцію та будівництво. Загалом, державна підтримка наразі частково компенсує негативні чинники та стимулює відкладений попит серед тих, хто без такої допомоги не наважився б купувати житло у воєнний час.

• Податки та регулювання. З початку 2025 року змінилися деякі податкові умови, що теж позначається на ринку нерухомості. Зокрема, підвищено оподаткування угод купівлі-продажу: ставка військового збору з продажу житла зросла з 1,5% до 5%, разом із іншими зборами тепер продавець сплачує близько 12% податків при відчуженні об’єкта (за певних умов). Таке різке підвищення фіскального навантаження змушує продавців або закладати податки в ціну, або йти на торг, щоб не відлякати покупця надто високою вартістю житла. Крім того, зросло держмито та нотаріальні збори при оформленні угод, а також щорічний податок на нерухомість (прив’язаний до мінімальної зарплати) – у 2025 році мінімалку підняли, відтак власники квартир платитимуть більше податку за «зайві» метри. Усе це дещо ускладнює ситуацію для продавців, особливо тих, хто володіє житлом менше 3 років (для них діє ще й ПДФО 5%). На ринок також впливають регуляторні нововведення: так, для боротьби з махінаціями уряд у 2023–2024 рр. вводив тимчасові заборони на продаж майна на окупованих територіях, посилював вимоги до забудовників тощо. Усе це створює нові реалії, до яких учасники ринку змушені адаптуватися. В короткостроковій перспективі збільшення податків може трохи знизити пропозицію (дехто з продавців відкладає продаж, чекаючи пом’якшення умов) або стимулювати альтернативні схеми відчуження (наприклад, оформлення дарування замість купівлі-продажу – до речі, у 2024-му число договорів дарування квартир різко підскочило на +97%, що може бути пов’язано з оптимізацією оподаткування). В цілому, економічні виклики та нові правила гри (податки, воєнні обмеження) хоча й не зупинили ринок, але впливають на цінову динаміку та поведінку продавців/покупців у 2025 році.

Прогноз цін та очікування експертів (до серпня 2025)

Більшість аналітиків сходяться на думці, що у 2025 році житло в Україні й надалі дорожчатиме, особливо якщо безпекова ситуація поступово поліпшуватиметься. Прогнозні оцінки різняться в деталях, але задають схожий напрямок: зростання вартості як на первинному, так і на вторинному ринку. Наведемо ключові прогнози від учасників ринку та експертів:

• Девелопери (первинний ринок): Будівельна компанія Gazda очікує, що у 2025 році ціни на новобудови зростуть щонайменше на 20% (у середньому по країні). Причому в «найвиграшніших» проєктах – тобто в житлі невеликого метражу, готовому до заселення, у безпечних районах – подорожчання може сягнути 25–30% за рік. Цей оптимістичний сценарій базується на припущенні відносної стабільності на фронті та збереженні високого попиту з боку переселенців і інвесторів. Інша велика компанія, Perfect Group, дає більш стриманий прогноз для столиці: за їхніми оцінками, до кінця 2024 року ціни на первинне житло в Києві виростуть на 5–10%, а до середини 2025 року вартість 1 м² нового житла в столиці досягне близько 65 тис. грн (зараз ~52,5 тис. грн/м²). Тобто за півтора року приріст може скласти орієнтовно 20–25% у гривні. В цілому по країні забудовники очікують продовження помірного підвищення цін на тлі дорогої собівартості будівництва та валютних коливань. Варто зазначити, що ці прогнози актуальні за умов, що не станеться нових великих потрясінь (ескалації війни, масових блекаутів тощо). Наприклад, експерти застерігають: у разі відновлення масових відключень електрики попит на первинному ринку може тимчасово впасти до –50%, що пригальмує й зростання цін.

• Банки та консалтингові портали: Аналітики онлайн-майданчиків нерухомості також налаштовані на підвищення цін. Експерти порталу OLX Нерухомість прогнозують, що в 2025 році житло й далі дорожчатиме. Серед причин вони називають: розширення програми «єОселя» (більше покупців отримають доступ до іпотеки), зростання курсу долара, подальше здорожчання будматеріалів і робочої сили, а також можливе підвищення податків на операції з житлом. Подібної думки дотримуються і в інших установах. Зокрема, оглядачі ринку, опитані ТСН, вважають реальним подорожчання на 10–15% протягом 2025 року. Цей прогноз можна вважати консервативним сценарієм: двозначне зростання цін очікується передусім через інфляційні та валютні фактори (матеріали дорожчають, гривня слабшає), але без ажіотажного попиту. Ключові чинники, які вони відзначають, збігаються з наведеними вище: інфляція, курс гривні та підвищення витрат на оформлення угод. Тобто, за базовим сценарієм, житло може подорожчати приблизно на рівень інфляції або дещо вище.

• Незалежні експерти та рієлтори: Деякі фахівці висловлюють ще сміливіші оцінки. Так, засновниця консалтингової платформи Winboss Олена Єльник прогнозує, що в середньому по країні 2025 рік принесе підвищення цін до +25%. На її думку, головним драйвером стане масштабне фінансування пільгової іпотеки: держава вливає кошти в «єОселю», тим самим різко збільшуючи число покупців на первинному ринку. Цей сценарій можна умовно назвати оптимістичним, адже він передбачає, що значний відкладений попит реалізується завдяки доступним кредитам. Експертка також зауважує, що попит нині сконцентрований у столиці та на заході, але в разі зниження воєнних ризиків ситуація зміниться: покупці активніше повертатимуться й у великі східні обласні центри (Харків, Дніпро, Запоріжжя). Інакше кажучи, якщо до серпня 2025 року безпекова обстановка суттєво покращиться (призупинення війни або успіхи ЗСУ), попит може зрости в рази й поширитися рівномірніше по країні, що потенційно викличе різкий стрибок цін у нині депресивних регіонах. Однак поки що це гіпотетичний сценарій – станом на середину 2025 року ринок продовжує бути “двошвидкісним”, і до стабілізації ситуації східні області навряд чи побачать відчутне зростання цін (до того ж значна частина тамтешнього житла зруйнована або у зоні досяжності обстрілів).

Диференціація за регіонами: Практично всі прогнози вказують, що тенденція «дорогий безпечний регіон – дешева небезпечна зона» збережеться принаймні до кінця літа 2025-го. Тобто найбільше подорожчає житло у відносно спокійних містах: у Києві, Львові, Ужгороді, Івано-Франківську, Тернополі, на Волині та Закарпатті – всюди, куди перемістилося багато людей і де економіка працює відносно нормально. Для прикладу, уже зараз ТОП-регіонами за ціною є: м. Київ (~$1380/м²), Київська область (~$1020/м²), Одеса (~$850/м²), Закарпаття (~$835/м²). В цих регіонах у 2023–2024 рр. зафіксовано й найбільший приріст вартості (Закарпаття +22,7% за рік, Вінниччина +26,6% тощо). Львів утримує першість за середньою ціною в новобудовах та одними з найвищих цін на «вторинку» – тож і у 2025-му очікується подальше (хай і плавне) зростання цін там, можливо на рівні 5–10% за півріччя. Київ після певного застою також демонструє відновлення попиту, тому прогнозовані +5–10% до кінця року видаються досяжними. Другорядні обласні центри заходу і центру (Рівне, Хмельницький, Черкаси тощо) у 2024-му вже здорожчали на 5–10%, і ця динаміка, скоріш за все, продовжиться (за відсутності потрясінь) в межах ~+10% за рік. Натомість прифронтові міста навряд чи побачать суттєве підвищення цін, доки не буде гарантовано миру. Там можливе хіба що точкове здешевлення (ще на кілька відсотків) через відтік населення і відсутність платоспроможного попиту. Наприклад, в прогнозах не закладається помітного росту цін у Харкові чи Запоріжжі до кінця літа – їхній ринок “на паузі” до покращення безпекової ситуації. Втім, у разі позитивних зрушень (звільнення територій, довге перемир’я) можна очікувати сплеску відкладеного попиту і швидкого вирівнювання цін у цих містах до загальноукраїнського рівня.

Висновок: підсумовуючи, станом на серпень 2025 року прогноз для ринку житлової нерухомості України є помірно оптимістичним. Попри всі виклики війни, ринок демонструє адаптивність: ціни продовжать зростати як на первинному, так і на вторинному сегментах, орієнтовно на 10–20% за рік (у середньому). Первинний ринок може зрости дещо більше (особливо в доларовому еквіваленті), вторинний – трохи менше, але теж в плюсі. Ключові рушії цього тренду – інфляція та девальвація, дефіцит пропозиції та незадоволений попит у безпечних регіонах, а також іпотечні стимули від держави. Географічно картина залишатиметься нерівномірною: міста заходу та столиця матимуть найвищі ціни і подальше зростання, тоді як прифронтові області застигнуть у стані низької активності з мінімальними змінами вартості. Ризики, що можуть вплинути на прогноз, включають можливі нові удари по інфраструктурі, політичні та економічні потрясіння, але за відсутності таких форс-мажорів тенденція відновлення ринку триватиме. 2025 рік розглядається багатьма як період «шансів на відновлення та зростання» української нерухомості – і навіть якщо повоєнний будівельний бум ще попереду, уже до кінця літа 2025 ми очікуємо побачити поступове підвищення цін та оживлення ринкової активності на шляху до повнішого відновлення галузі.

Джерела:

• ГІС «Увекон». Стан ринку домоволодінь у 1 кварталі 2025 року (25.04.2025)gisuvecon.comgisuvecon.comgisuvecon.com

• Global Property Guide: Ukraine’s Residential Property Market Analysis 2025 (14.04.2025)globalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com

• Ukraine Open For Business / DIM.RIA: Real estate market review in May 2025 (07.06.2025)open4business.com.uaopen4business.com.ua

• Інші статистичні та аналітичні дані ЛУН, OLX, Мін’юсту, озвучені у профільних ЗМІ globalpropertyguide.comglobalpropertyguide.com та звітах ринку нерухомостіgisuvecon.comgisuvecon.com.